Studi Kasus : Hedonic Pricing Method

Metode harga hedonis digunakan untuk memperkirakan nilai ekonomi untuk ekosistem atau jasa lingkungan yang secara langsung mempengaruhi harga pasar.

Metode ini paling sering diterapkan pada variasi harga rumah yang mencerminkan nilai atribut lingkungan setempat.

Metode ini dapat digunakan untuk memperkirakan manfaat ekonomi atau biaya yang terkait dengan:

• kualitas lingkungan, termasuk pencemaran udara, pencemaran air, atau kebisingan
• fasilitas lingkungan, seperti pemandangan estetis atau kedekatan dengan tempat rekreasi

Premis dasar dari metode penetapan harga hedonis adalah bahwa harga barang yang dipasarkan terkait dengan karakteristiknya, atau layanan yang diberikannya. Misalnya, harga mobil mencerminkan karakteristik mobil itu—transportasi, kenyamanan, gaya, kemewahan, penghematan bahan bakar, dll.

Oleh karena itu, kita dapat menilai karakteristik individu dari sebuah mobil atau barang lain dengan melihat bagaimana harganya. bersedia membayar untuk itu berubah ketika karakteristik berubah.

Skenario Hipotesis:

Staf badan ingin mengukur manfaat dari program pelestarian ruang terbuka di wilayah di mana lahan terbuka berkembang pesat.

Alasan Penggunaan

Metode penetapan harga hedonis dipilih dalam hal ini karena:

1.  Harga rumah di daerah tersebut tampaknya terkait dengan kedekatannya dengan ruang terbuka.
2.  Data tentang transaksi real estat dan persil ruang terbuka sudah tersedia, sehingga membuat pendekatan ini menjadi yang paling murah dan paling tidak rumit.

Jika ruang terbuka yang menjadi perhatian digunakan terutama untuk rekreasi, metode biaya perjalanan dapat digunakan. Sebagai alternatif, metode berbasis survei, seperti penilaian kontingen atau pilihan kontingen, dapat digunakan. Namun, metode ini umumnya akan lebih sulit dan mahal untuk diterapkan.

Penerapan

Langkah 1:

Langkah pertama adalah mengumpulkan data penjualan properti residensial di wilayah tersebut untuk jangka waktu tertentu (biasanya satu tahun). Data yang dibutuhkan antara lain:

• harga jual dan lokasi properti residensial
• karakteristik properti yang mempengaruhi harga jual, seperti ukuran kavling, jumlah dan ukuran kamar, dan jumlah kamar mandi
• karakteristik lingkungan yang mempengaruhi harga jual, seperti pajak properti, tingkat kejahatan, dan kualitas sekolah
• karakteristik aksesibilitas yang mempengaruhi harga, seperti jarak ke tempat kerja dan pusat perbelanjaan, dan ketersediaan transportasi umum
• karakteristik lingkungan yang mempengaruhi harga

Dalam hal ini, karakteristik lingkungan yang menjadi perhatian adalah kedekatan dengan ruang terbuka. Peneliti mungkin mengumpulkan data tentang jumlah dan jenis ruang terbuka dalam radius tertentu dari setiap properti, dan mungkin juga mencatat apakah sebuah properti berbatasan langsung dengan ruang terbuka.

Seringkali, jenis data ini dapat diperoleh dari peta GIS   (sistem informasi geografis) berbasis komputer . Data tentang harga dan karakteristik perumahan tersedia dari kantor kotamadya, beberapa layanan daftar, dan sumber lainnya.

Langkah 2:

Setelah data dikumpulkan dan dikompilasi, langkah selanjutnya adalah memperkirakan secara statistik fungsi yang menghubungkan nilai properti dengan karakteristik properti, termasuk jarak ke ruang terbuka.

Fungsi yang dihasilkan mengukur porsi harga properti yang diatribusikan pada masing-masing karakteristik.

Dengan demikian, peneliti dapat memperkirakan nilai pelestarian ruang terbuka dengan melihat bagaimana nilai rata-rata rumah berubah ketika jumlah ruang terbuka di dekatnya berubah.

Contoh Kasus

Kota Southold, Long Island, New York memiliki garis pantai di Peconic Bay dan Long Island Sound. Dibandingkan dengan Long Island lainnya, ini adalah daerah yang relatif pedesaan, dengan banyak lahan pertanian. Namun, kepadatan penduduk dan perumahan meningkat pesat di kota, mengakibatkan tekanan pembangunan pada lahan pertanian dan jenis ruang terbuka lainnya. Tantangan

Program Peconic Estuary sedang mempertimbangkan berbagai tindakan pengelolaan untuk wilayah Muara dan sekitarnya. Untuk menilai beberapa nilai yang mungkin dihasilkan dari tindakan pengelolaan ini, dilakukan studi produktivitas lahan basah.

Program Peconic Estuary sedang mempertimbangkan berbagai tindakan pengelolaan untuk wilayah estuari dan sekitarnya. Untuk menilai beberapa nilai yang mungkin dihasilkan dari tindakan manajemen ini, studi penilaian hedonis dilakukan dengan menggunakan transaksi perumahan tahun 1996. 

Analisis

Studi ini menemukan bahwa variabel berikut yang relevan untuk pengelolaan lingkungan lokal memiliki pengaruh yang signifikan terhadap nilai properti di Southold:

• Ruang Terbuka: Properti yang berdekatan dengan ruang terbuka rata-rata memiliki nilai per hektar 12,8% lebih tinggi daripada properti serupa yang berlokasi di tempat lain.
• Lahan Pertanian: Properti yang terletak berdekatan dengan lahan pertanian rata-rata memiliki nilai per hektar 13,3% lebih rendah. Nilai properti meningkat sangat sedikit dengan jarak yang lebih jauh dari lahan pertanian.
• Jalan Utama: Properti yang terletak dalam jarak 20 meter dari jalan utama memiliki nilai rata-rata 16,2% lebih rendah per acre.
• Zonasi: Properti yang terletak di dalam area dengan zonasi dua atau tiga hektar, rata-rata memiliki nilai per hektar 16,7% lebih tinggi.
• Lahan Basah: Untuk setiap kenaikan poin persentase dalam persentase persil yang diklasifikasikan sebagai lahan basah, nilai rata-rata per acre meningkat sebesar 0,3%.

Hasil

Berdasarkan hasil penelitian ini, pengelola dapat, misalnya, menghitung nilai pelestarian sebidang ruang terbuka, dengan menghitung pengaruhnya terhadap nilai properti yang berdekatan dengan bidang tersebut. Untuk kasus hipotetis sederhana, nilai melestarikan sebidang 10 acre ruang terbuka, dikelilingi oleh 15 properti "rata-rata", dihitung sebagai $ 410.907.

Interpretasi Hasil

Pada umumnya harga sebuah rumah berkaitan dengan karakteristik rumah dan properti itu sendiri, karakteristik lingkungan dan masyarakat, dan karakteristik lingkungan. Jadi, jika faktor non-lingkungan dikendalikan, maka perbedaan harga yang tersisa dapat dikaitkan dengan perbedaan kualitas lingkungan. Misalnya, jika semua karakteristik rumah dan lingkungan di suatu wilayah sama, kecuali tingkat polusi udara, maka rumah dengan kualitas udara yang lebih baik akan lebih mahal. Harga yang lebih tinggi ini mencerminkan nilai udara yang lebih bersih bagi orang-orang yang membeli rumah di daerah tersebut.

Untuk menerapkan metode penetapan harga hedonis, informasi berikut harus dikumpulkan: 

• Ukuran atau indeks kemudahan lingkungan yang menarik.
• Data penampang dan/atau deret waktu tentang nilai properti dan karakteristik properti dan rumah tangga untuk area pasar yang terdefinisi dengan baik yang mencakup rumah dengan tingkat kualitas lingkungan yang berbeda, atau jarak yang berbeda ke fasilitas lingkungan, seperti ruang terbuka atau garis pantai .

Data dianalisis menggunakan analisis regresi , yang menghubungkan harga properti dengan karakteristiknya dan karakteristik lingkungan yang diminati.

Dengan demikian, efek dari karakteristik yang berbeda pada harga dapat diperkirakan. Hasil regresi menunjukkan berapa banyak nilai properti akan berubah untuk perubahan kecil di setiap karakteristik, dengan mempertahankan semua karakteristik lainnya konstan.

Analisis mungkin rumit oleh sejumlah faktor. Misalnya, hubungan antara harga dan karakteristik properti mungkin tidak linier – harga dapat meningkat pada tingkat yang meningkat atau menurun ketika karakteristik berubah.

Selain itu, banyak variabel cenderung berkorelasi, sehingga nilainya berubah dengan cara yang serupa. Hal ini dapat menyebabkan mengecilkan signifikansi beberapa variabel dalam analisis. Dengan demikian, bentuk fungsional yang berbeda dan spesifikasi model untuk analisis harus dipertimbangkan.

Ringkasan

Metode hedonic pricing digunakan untuk memperkirakan nilai fasilitas lingkungan yang mempengaruhi harga barang yang dipasarkan. Sebagian besar aplikasi menggunakan harga perumahan untuk memperkirakan nilai fasilitas lingkungan. Metode ini didasarkan pada asumsi bahwa orang menilai karakteristik suatu barang, atau layanan yang diberikannya, daripada barang itu sendiri. Dengan demikian, harga akan mencerminkan nilai dari serangkaian karakteristik, termasuk karakteristik lingkungan, yang dianggap penting oleh orang ketika membeli barang tersebut.

Metode penetapan harga hedonis dapat digunakan untuk memperkirakan manfaat ekonomi atau biaya yang terkait dengan:

• kualitas lingkungan, termasuk pencemaran udara, pencemaran air, atau kebisingan
• fasilitas lingkungan, seperti pemandangan estetis atau kedekatan dengan tempat rekreasi

Metode penetapan harga hedonis relatif mudah dan tidak kontroversial untuk diterapkan, karena didasarkan pada harga pasar aktual dan data yang cukup mudah diukur. Jika data sudah tersedia, itu bisa relatif murah untuk diterapkan. Jika data harus dikumpulkan dan dikompilasi, biaya aplikasi dapat meningkat secara substansial.

Keuntungan

• Kekuatan utama metode ini adalah dapat digunakan untuk memperkirakan nilai berdasarkan pilihan aktual.
• Pasar properti relatif efisien dalam merespon informasi, sehingga dapat menjadi indikasi nilai yang baik.
• Catatan properti biasanya sangat andal.
• Data penjualan dan karakteristik properti tersedia melalui banyak sumber, dan dapat dikaitkan dengan sumber data sekunder lainnya untuk mendapatkan variabel deskriptif untuk analisis.
• Metode ini serbaguna, dan dapat disesuaikan untuk mempertimbangkan beberapa kemungkinan interaksi antara barang pasar dan kualitas lingkungan.

Keterbatasan

• Cakupan manfaat lingkungan yang dapat diukur terbatas pada hal-hal yang berkaitan dengan harga rumah.
• Metode ini hanya akan menangkap kesediaan orang untuk membayar perbedaan yang dirasakan dalam atribut lingkungan, dan konsekuensi langsungnya. Jadi, jika orang tidak menyadari hubungan antara atribut lingkungan dan manfaat bagi mereka atau properti mereka, nilainya tidak akan tercermin dalam harga rumah.
• Metode ini mengasumsikan bahwa orang memiliki kesempatan untuk memilih kombinasi fitur yang mereka sukai, berdasarkan pendapatan mereka. Namun, pasar perumahan dapat dipengaruhi oleh pengaruh luar, seperti pajak, suku bunga, atau faktor lainnya.
• Metode ini relatif kompleks untuk diterapkan dan ditafsirkan, membutuhkan keahlian statistik tingkat tinggi. 
• Hasilnya sangat bergantung pada spesifikasi model.
• Sejumlah besar data harus dikumpulkan dan dimanipulasi.
• Waktu dan biaya untuk menjalankan aplikasi tergantung pada ketersediaan dan aksesibilitas data.

Sumber : ecosystemvaluation.org